現在位置 : 房市 > 中國大陸城市房市前景令人憂心
中國房地產泡沫風險增加,樓市大降價
浙江開發商崩潰,京廣一線城市樓盤也降價 2014年03月25日 中國調控房價似已失效,大陸出現房地產降價拋售潮,從二、三線城市,蔓延到京廣一線城市。大陸房企浙江興潤置業發生欠債超過35億元人民幣無法償還,成為內房爆煲的第一件。房企違約事件將接二連三出現,房地產的過度投資是中國今明兩年的頭號風險。 違約現象頻現,浙江興業破產 浙江奉化大型房企興潤置業負債約35億無力償還,其中,銀行貸款約為24億元,涉10多家銀行,建行佔12億元。公司兩位負責人沈財興和沈明崇,因涉及非法吸收公眾存款罪,早於3月11日移送檢察院起訴。對於外電報道指中共央行召開緊急會議商議救助興潤置業,央行3月18日否認,稱未參加傳聞中的緊急會議,亦未參與浙江興潤置業相關風險處置。 以往大陸企業債務違約,最終都由央行出面兜底救回,但央行明確表示將不予打救,引發投資者對國內房地產業前景的憂慮。評級機構標普及惠譽均指,將繼續有小型內房企業出現債務違約,惠譽擔憂,內地銀行發放開發貸款時將進一步向大型發展商傾斜,加速市場兩極化。興潤置業資金鏈斷裂,昨日拖累地產及銀行股急挫。汽車及燃氣水務股亦偏軟。 一線城市樓盤降價促銷 除興潤置業外,浙江杭州日前爆出一樓盤「樓王」降價跳水,成為馬年內地樓市「第一降」,緊接著江蘇常州一樓盤也傳來大幅降價的消息。上周末,位於北京大興的萬科一樓盤,以低於預期近3,000元/平方米的價格入市。據搜房網數據,今年3月以來,上海樓市成交量與去年同期相比下滑五成以上。與此同時,期內新房供應量達56.6萬平方米,創近五年同期新高,當期供求比為2.5比1。 廣州市國土局的數據顯示,3月1日至7日廣州11個區銷售一手住宅1,340套,環比下跌41%,平均售價為11,987元人民幣/平方米,較上一次調查下跌26%。特別是海珠區,銷量下跌至86%。 《經濟參考報》引述北京中原地產市場總監張大偉分析認為,房市勢頭轉變已從二三線城市向一線城市延伸。從2013年房地產廣告多是開盤熱銷、日光盤,到現階段「打折、促銷等不可能在2013年看到的字眼,頻繁出現在房地產廣告上」。 房地產成為中國頭號風險 經濟學家指出,房地產泡沫的問題表現為空房較多,雖沒有確切數據,但房地產市場泡沫一旦破裂,將非常可怕。野村證券經濟學家張智威說,過熱房地產領域的過度投資,是中國今明兩年的頭號風險。「在三四線城市風險特別高,2013年這些城市佔據在建住房的67%。風險似乎沒有完全被市場認識,部份是因為這些城市的數據不容易獲得。一些投資者可能被一線城市的熱潮誤導。」 曾多次警告房地產泡沫風險的諾貝爾獎經濟學獎獲得者席勒(Robert J. Shiller),3月14日在「第二屆諾貝爾經濟學獎峰會」上接受採訪時表示,根據美國全國經濟研究所(NBER)的數據,中國在可預見的未來將出現衰退。 商務部信用評級與認證中心主任韓家平曾對《中國經濟週刊》表示,總體而言,房地產行業已經出現了泡沫,與2012年同期相比,行業財務安全指數上升了60.65%,一年之內財務安全指數如此大幅變化,說明行業內集聚的風險較高。短期來講,房地產泡沫破裂是中國經濟增長的最大風險之一。 目前人民幣連續貶值,專家預測,這將對中國資產的價值重估產生重大影響,特別是價格居高不下的大陸房地產。交銀國際董事總經理兼首席策略師洪灝,3月18日在《福布斯》中文網撰文表示,人民幣貶值將會刺破大陸房地產價格泡沫。 人幣貶恐刺破樓市泡沫 中國社會科學院金融研究所研究員易憲容也認為,人民幣貶值可能是壓垮大陸房地產市場的最後一根稻草。尤其是大陸房地產市場已經出現全面調整,人民幣貶值對房地產市場的影響與衝擊將會更大,而房地產泡沫破裂,又可能造成人民幣的進一步貶值。人民幣升值也可能是過去9年中國房價大漲的原因之一。當人民幣將大幅貶值成為一種共識,以前進入中國賭人民幣升值的外資,就會撤離,撤離的方式之一,就是拋售大陸資產,尤其是房地產。 中共央視財經分析員牛刀3月19日在博客上寫道:「2014年中國房價泡沫死期臨近。」文章說,2月份出口數據暴跌,外匯佔款暴跌,居民存款大量消失,人民幣持續大跌,絕對不是偶然,也不是短暫的,而是必然的,是長期的。充份表明,中國經濟已經開始大蕭條大崩潰。「5月份,信託產品1.7萬億開始到期,看看有多少違約的吧……中國經濟形勢已經在逆轉,亡命之徒,還能囂張多久?」 大陸房地產市場不景氣之下,香港的房地產市場也面臨降價潮。繼長江實業新年首個新盤「DIVA」降價25%開售後,另一大巨頭新鴻基地產2月10日重推住宅項目「爾巒」,也聲稱最高劈價達45%,「降價風暴」瀰漫香港新房市場。受此影響,二手樓市進入寒冬,頗多業主只得降價出售。土地市場接連出現「流標」,顯示出開發商對後市態度愈加謹慎。 港樓受壓陸客損手離場 有關大陸客虧錢賣樓的消息接連不斷,一名砸下1.28億港元買下山頂老牌豪宅La Hacienda一幢2,756呎獨立屋的大陸客,最近以虧損600萬港元離場;早前一名大陸客以2,265萬港元購入大角咀豪宅「瓏璽」,近日以2,200萬港元易手,賬面損失65萬港元。擁有多個陽明山莊物業的大陸投資客,近日放售原價近2,000萬的住宅,最終連釐印費等損手270萬港元。 利嘉閣地產董事張偉文表示,2月份香港35項指標豪宅物業僅錄48宗二手買賣,較1月份的65宗大減26%外,數值更創近10個月新低。 美銀美林研究報告認為,香港房價需要至少下跌24%,才能讓租金回報率與美國國債收益率保持一致。馬來西亞投資銀行聯昌國際證券銀行負責房地產股票研究的董事總經理安德魯勞倫斯認為,如果特區政府不調低印花稅,在最糟糕的情況下樓價可能下跌50%以上。 |
除了樓盤降價,中國地產大亨、萬科集團董事長王石也在接受媒體採訪時表示,2014年中國樓市“非常不妙”;而一向看好樓市的華遠地產董事長任志強日前也改口說,房價將大幅度下滑,太樂觀了會很危險。中原地產首席分析師張大偉認為,今年三四線城市在庫存壓力下,可能出現崩盤案例。早前,國際知名投資人巴菲特和索羅斯都表示,中國樓市存在風險,香港首富李嘉誠也拋售了中國大陸的410億港元的資產。
不過,湖南科技大學國民經濟研究所所長、經濟學博士唐志軍認為,房地產是中共維持經濟的命脈,當局一定會想盡辦法維繫。 唐志軍: "因為銀行本身也在缺錢,一月份存款少了9千億,房地產信貸肯定是一部分下跌的,但是房地產這個行業,它是壓死駱駝的最後一根稻草,房地產肯定不能讓它死的,一死那中國的經濟就完蛋了,所以中央不會讓這個銀根很緊縮,地方政府也不願意,他們的地方債務全靠賣地來的,就千方百計的維持。" |
中國大陸城市房市前景令人憂心
2014年 04月 11日 中國大陸的房市前景,經濟學家數年來一直擔心中國房市市場終將崩盤。北京和上海的房價還在繼續上漲,但在很少有外國人到訪的三四線城市﹐越來越多證據顯示﹐大量過度建設已經失控﹐房地產市場增速已開始大幅放緩。在中國人口數量在50萬到數百萬間的城市的數量約有200個﹐這些城市的住房銷售量占全國住房銷售量的70%。很多的開發商已開始通過大幅降價、贈送廚房裝修或停車位等方式試圖減少大量未售出的存房。一些購房者因為投資貶值還開始組織抗議。 這些規模較小的城市約缺乏相關的數據。在野村控股公司追蹤的100個城市當中﹐2月份到3月份被歸類為三四線的城市中,有42%的城市房價下降。北京研究公司龍洲經訊稱﹐在這些城市中﹐住房建設速度遠遠高於人口增長速度﹐開發商不斷開建新項目﹐但卻沒人來買。 有人認為中國不太可能像幾年前的美國一樣出現住房價格大幅下跌的情形。因為中國家庭不像美國家庭﹐在買房時大量依靠貸款﹐而是至少要先付30%的首付。中國市場不像美國市場在高峰時期那樣充斥著低質量抵押貸款﹐也沒有房屋淨值貸款。中國的金融界人士也沒有複制出復雜的抵押貸款支持證券﹐而這類證券在美國引發了金融風暴。 根據中國政府的統計數字顯示,雖然多數主要城市的房地產市場依然強勁,但2014年前兩個月中國的整體房屋銷售額較上年同期下降5%。私人部門機構發佈的數據顯示,中國3月份的房屋銷售額繼續下降。價格下跌看似是對供應過剩的一種正常市場反應,但對住房市場來說不是一個好現象。中國經濟增長對房地產的依賴越來越大。 根據穆迪(Moody's Analytics)的計算,在2013年中國公寓住宅的建築、銷售以及裝備所涉及的經濟活動佔當年國內生產總值(GDP)的比重達23%。穆迪稱,這一比例遠高於2006年的10%,也高於美國住房市場在2006年達到頂峰時所佔美國GDP的比重。 除了住房市場,中國經濟目前還面臨其他的問題。中國當前的債務正在以美國、歐洲、日本和韓國經濟遭遇經濟危機前的速度上升。此外,雖然從世界標準來看中國經濟的增長情況依然健康,但在國內外對中國產品需求下降的背景下,中國經濟增速已降至上世紀九十年代末亞洲金融危機爆發以來的最低水平。 中國國家電視台本月播出一個系列講述購房者和房地產開發商所面臨困境的節目。一些城市和開發商的財務狀況正在受到影響。中國地方政府收入的40%左右來自於土地出讓款,但現在靠出售土地獲得的收入已變少。 中國東部城市奉化下調地價後,之前一直承擔著高昂地價的地產商"浙江興潤置業投資有限公司"發現難以賣出房子、償付債務。奉化市網站公佈,該公司的欠款已接近6億美元。奉化官員說,他們正想辦法避免興潤置業破產,以免傷及奉化市的聲譽。 由於開發商們手頭缺少資金,一些公司用樓房代替現金支付給建築公司。美奇金(北京)投資咨詢有限公司的研究總監楊思安總結說,中國中小城市的房地產市場是極其不切實際的空中樓閣。她曾經多次往返中國各地,考察房地產的發展狀況。 若房地產市場進一步走軟,建築公司、家電企業、大宗商品廠商都可能有麻煩。隨著樓市銷售速度的下滑,中國的家俱和家電銷量也一直在放慢。同樣可能受到影響的還有那些利用房地產當做抵押品來獲得新貸款的行業。中國的銀行業把房地產作為貸款的重要抵押品。 習慣於房產穩步升值的中國消費者會捂緊錢袋。這種狀況十分危險,因為中國的家庭財富與房地產掛鉤的比例高得離譜,根據美國"德克薩斯州農工大學"經濟學家甘犁的估計,房屋價值佔中國家庭財富的比例高達三分之二左右。相比之下,美國在樓市泡沫的巔峰時代,房屋價值佔美國家庭財富的比例也不過只有一半左右。中國比例如此之高的原因之一就是缺少其他有吸引力的投資項目,中國股市的低迷已經持續多年,銀行存款利率也被定在很低的水平。 當你穿梭於中國三、四線城市時﹐上述問題就顯得越發明顯。許多城市里都豎起成排成排的20層以上高樓大廈﹐然而裏面空無一人。每到夜間﹐這些樓房都漆黑一片。分析師們注意中國的“鬼城”已經有很長時間﹐“鬼城”幾乎沒什麼人住進去。然而﹐過去幾年中﹐樓市仍然以這種白熱化的速度突飛猛進。里昂證券駐香港地產分析師Nicole Wong指出﹐2013-2020年間﹐三線、四線城市的建房速度需要下降一半﹐才能使供求關係稍稍回歸平衡狀態。 中國的私人房地產市場始自上世紀90年代末,當時中共開始對國有企業擁有的住房進行私有化改造。2009年為確保中國免受全球經濟危機拖纍,中國政府指示銀行大幅放貸刺激增長,致使私人房地產市場加速膨脹。與此同時,為防止一、二線城市房產價格漲幅過高,政府收緊了這些地區的購房政策。一線城市是北京、上海、廣州和深圳,二線城市有20多座。 上述兩項政策疊加在一起,使大量資金湧入中小型城市。據花旗集團的資料,中國12個省會城市平均建設將近15座“新城”,即在其郊區佈設大規模高層住房項目。省會城市往下一級,有133個區縣首府正建造總共200個住宅小區。還有幾十個主要的縣城也在做著同樣的事情。 吳雪松購房所在的常州市是一個擁有約360萬戶籍人口的紡織業出口型城市。2009、2010年大量資金隨刺激政策流入常州,該市決定搞一番大改造,立志成為尖端材料及高科技產品製造中心,並在這一目標的指引下修建地鐵,並劃出一片區域建造高端住房。但從常州坐高鐵到上海只需要一個小時。那些有抱負、也有經濟條件的人經常會選擇上海這座大城市,從而抑制了常州的住房需求。 在常州的一個奶油色別墅和高層建筑開發項目的樓盤展廳里,有四位身披白色皮披肩的年輕烏克蘭女子擔任迎賓員。在這套到處使用大理石的樣板房里,壁櫥中懸掛著舞會禮服。一個室外游泳池有多個女神雕像作為裝飾。可這仍不足以吸引許多買家。而在這附近還有其他大量的豪華住宅項目。一位售樓員說,即便這里所有的開發商馬上停止建設,也仍有足夠的公寓能滿足未來六至八年本地和外來人口的需求。 面對低迷的銷售業績,該項目的開發商在2月末公開將房價下調了40%。這些開發商的競爭對手說,常州市相關部門約談了這些開發商,希望他們能更加謹慎,因為常州不想承擔投資環境不佳的名聲。目前該項目的開發商仍在打折,但已停止了有關減價促銷的廣告宣傳。 其他開發商也感到必須做出應對。在該項目附近,飛龍路兩旁的建筑工地到處都是未完工的住宅樓,有的住宅樓達到30層高。一個樓盤承諾打折約20%的廣告牌隨處可見。街對面,另一家開發商承諾提供免費車位并在最終房價中再折讓約2.4萬美元(約人民幣15萬元)。 一個住宅項目的銷售經理說,她的老板正打算“隱性降價”,折扣幅度可能達到30%,這樣就可以在不破壞樓盤高端形象的同時保持競爭力。她說,房地產供應過剩的問題讓她頭疼,大家都預計房價會下跌。 鳳凰湖墅是常州北部的一處樓盤,其20層的高層公寓樓針對的是中產階層。3月21日,業主聚集在這處樓盤前方。他們舉著標語,砸了售樓處的樓盤模型,并要求開發商九龍倉集團有限公司退款。這些業主購房後,九龍倉集團把房價下調20%,導致他們購買的房屋瞬間貶值。另一位業主徐女士說,她和丈夫賣掉了100英里外老家的房子并從親戚手中借了錢才付了40%的首付,現在卻只能看著類似戶型價格大跌。徐女士尤其感到憤怒的是,開發商動用了保安,將抗議的業主擋在售樓處外。九龍倉集團為動用保安之舉進行辯護。該公司的一位發言人說,除非客戶出現不理智的行為,否則公司不會去碰他們。降價是為了清理庫存。該公司稱這種做法是“正常的市場行為”。在幾個街區外的另一處九龍倉樓盤,一位警官正試圖向一名抗議者解釋中國房地產業的新現實。這位警官對生氣的抗議者說:“你買了商品房,價格就會漲跌,這跟股市投資一樣。” |
人民幣狂貶,恐壓垮陸房價
旺報 記者郭芝芸/綜合報導 2014-03-01 01:35 人民幣狂貶,恐成為壓垮房價最後一根稻草。2月27日,北京市西城區樓房。(新華社) 大陸房市掀起降價風暴,已讓市場對房市存有疑慮,而近期人民幣狂貶,恐成為壓垮房價最後一根稻草!大陸專業投資人黃生指出,過去因人民幣升值預期,吸引熱錢流入大陸,且集中在1線城市,一旦人民幣貶值,熱錢就會流出,資金流出恐導致1線城市的房價受到下行壓力。 大陸各地房市自年後掀起「降價風暴」,路透報導,大陸地產開發商開始加大郊區建案的促銷力道,恐是房價降溫現象擴散的初步跡象,讓投資者感到不安,因為房地產業占大陸整體經濟比重較大,達15%,也是鋼鐵、銅等大宗商品需求的主要動力。 除了杭州、常州接連幾個建案下殺到近5折外,廣州開發商也推出6個限時特價的新建案,只要在3月底前現場成交者,就可享8.8折優惠。 一旦反轉 銀行危矣 地產諮詢公司萊坊坦言,開發商推出免費停車位或裝修優惠等促銷手法,相當於降價5%至10%,連在北京郊區的一些建案也開始促銷。 美銀美林分析師崔偉指出,大陸金融體系嚴重依賴房價上漲,是很危險的,一旦房市反轉,很快就會產生負循環。 熱錢流出 1線城壓力大 而人民幣近日狂貶是否成為壓垮房價的最後一根稻草?黃生認為,1線城市不存在供需問題,真正的問題是熱錢集中在1線城市,一旦人民幣貶值,熱錢就會流出,資金流出會導致1線城市的房價受到壓力。而從2005年以來,人民幣已經持續升值多年,房價也一直上漲,導致這些資金獲利巨大,它們可能願意以更低的價格退出。 面對人民幣狂貶,渣打銀行首席投資策略師Steve Brice表示,最近這波人民幣貶值在過去3、4年中也曾發生,只是當時主要是離岸人民幣的波動,而這次是在岸人民幣的波動,但這次更像是短期波動,仍看好人民幣在2014年內有1%至2%的升值空間。 |